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买房遇限购,定金打水漂

吉林快三网上投注 www.yym2l.cn 在各地相继颁布购房新政的情况下,对于买房人来说,应当格外关注自己的购房资格,以免仓促签约,引来不必要的麻烦。

关键词: 购房

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在各地相继颁布购房新政的情况下,对于买房人来说,应当格外关注自己的购房资格,以免仓促签约,引来不必要的麻烦。

新政实施,侥幸购房

在拿到二审的判决结果之前,吴欣以为胜券在握。让她没想到的是,2017年6月的判决结果却发生了逆转。

吴欣是安徽人,2009年大学毕业后,她凭着过硬的专业知识就职于上海的一家外企。

尽管工作顺心,但租房生活总让她找不到归属感,买房成为吴欣的下一个人生目标。

当时,上海的房价已经让人望尘莫及。

吴欣手里没有多少积蓄,也总觉得房价还会降,就成为观望一族。直到2017年初,眼看房价一路飙升,再不出手可能更买不起了。于是,她开始到处看房。

2017年3月的一天,吴欣在房产中介看中一套265万元的二手房,虽然房子比较老旧,但距离吴欣的单位不到半小时的车程。

吴欣很满意这套房子,就让中介帮她约房主见面。

3月22日,吴欣与房主王磊见面时,希望房价再降点,王磊不同意。由于价格没有谈妥,吴欣说回家考虑两天再给王磊答复。

没想到,吴欣正在犹豫期间,上海房地产新政于3月25日起实施。

由于吴欣的户籍仍在外地,虽然在上海工作已满5年,但中间换过工作,而此次出台的新政要求非沪籍人要满足连续缴纳5年的个税或社保,吴欣并不清楚自己在近5年的时间里是否断缴过社保和个税,成为被限购的对象。

可新政的出台,更加坚定了吴欣买房的决心。

新政实施第二天,吴欣便把王磊约出来,同意以265万元的价格买下房子,但提出签订合同时增加一个免责条款,即万一她的购房资格无法通过审核,可以要求返还定金,但王磊没有同意。

即使这样,双方当天还是签订了《房地产买卖合同》,约定吴欣以265万元的价格购买王磊名下位于浦东新区的一套房子,吴欣支付定金20万元。若王磊在收取定金后反悔不履行本合同,应双倍返还定金;若吴欣反悔不履行本合同,王磊不用返还定金。

协议签订后,吴欣前往社保局查询才发现,自己并不符合购房新政中关于购房资格的规定。吴欣由于换工作,中间有过漏缴社保的情况,购房合同无法继续履行。

房子买不成了,吴欣要求王磊退还20万元定金。

王磊却说,是吴欣的违约才导致合同无法履行,他不同意退还。于是,吴欣将王磊告到法院,要求他返还定金,理由是新政出台,购房资格受限,才导致合同无法继续。

法院认为,吴欣是否属于限购的对象存在不确定因素,合同的解除是双方意志以外的原因所致,不能归责于任何一方,判决王磊返还定金 20 万元。

王磊不服,上诉到上海市第一中级法院。法庭上,吴欣一再解释,她是第一次购房,且签约时间仓促,对限购新政出台后,自己是否具备购房资格不确定。

可法院认为,吴欣在未履行谨慎审查义务的情况下,即与王磊签约,又因不确定自己是否具备购房资格,要求增加免责条款,这都说明,吴欣关于首次购房、签约仓促的借口不能成立,理应承担违约责任。

2017年6月,法院改判,驳回吴欣的请求。

未尽谨慎义务,定金难讨要

此前有新闻报道,对于一些已交定金,并签订了购房合同,但由于限购导致失去资格的购房者,可以要求返还定金。为何这个案子的判决结果却相反呢?

其实,能否返还定金,有一个关键的时间点:即限购政策出台的时间。如果在政策出台之前签订购房合同,由于限购导致失去购房资格的,定金可以要求返还。

之所以做这样的规定,是因为住房限购政策属于民法通则规定的情势变更。

根据规定,合同订立后,因不可预见的事情发生,导致合同无法继续履行,或者继续履行显失公平时,应允许变更合同内容或者解除合同,双方互不承担违约责任。

但是,在这个案子里,吴欣与王磊签订购房合同是在新政实施的第二天,吴欣理应对自己是否具备购房资格与新政相对照,并且予以谨慎核实。

如果吴欣不确定自己是否具备相应的购房资格,也应在签订合同前,向卖方说明或者与卖方协商并作出相应约定。

可吴欣未履行核实义务即仓促签约,买方未履行谨慎审查义务,不能成为免责的理由,应承担相应的违约责任。

法官提醒,购房不像是买普通商品,不仅款项大,而且环节多,尤其涉及购房资质、首付比例、贷款利率等与国家政策密切相关的内容,只要其中某一环节受到政策调控,就可能导致合同难以继续履行。因此,购房者在签约前应当谨慎核实每一环节的信息,不要因为自己的疏忽而蒙受不必要的损失。

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